时间: 2025-03-25 09:59:55 |   作者: 行业新闻

　　物业服务合同的订立主体：前期物业服务合同由建筑设计企业与物业服务人订立；业主大会成立后，物业服务合同由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立。

　　《民法典》第九百三十九条规定，建筑设计企业依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建筑设计企业选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建筑设计企业按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘拥有相对应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　该规定旨在规范住宅物业建筑设计企业选聘物业服务企业的行为，保障物业服务质量，维护业主权益。

　　《物业管理条例》第二十七条规定：建筑设计企业不得擅自处分业主共有或者公用的物业。即，业主依法享有的物业公用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建筑设计企业不得擅自处分。

　　《物业管理条例》第三十条规定：建筑设计企业应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　《物业管理条例》第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　1、明确前期物业服务合同可以约定具体的期限。这给予了建筑设计企业和物业服务企业在一定范围内协商确定合同期限的权利，以便于双方对前期物业管理阶段的各项工作和责任有一个明确的时间框架。

　　2、强调了前期物业服务合同的终止条件。即便前期物业服务合同约定的期限未满，但只要业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么前期物业服务合同就自动终止。

　　1. 服务：明确物业服务的具体范围和内容，例如小区的公共区域清洁、绿化养护、安保巡逻、设施设备维护等。

　　2. 质量：规定各项服务应达到的标准和要求，比如清洁的频次和品质衡量准则、安保的响应时间等，以确保物业服务的质量。

　　3. 服务费用的标准和收取办法。确定物业服务费用的金额、收费周期（如月、季、年等）以及收费方式（如现金、转账等）。同时，还可能涉及费用的调整机制，例如根据物价指数或服务成本的变化做调整的条件和程序。

　　5. 物业服务用房的管理和使用。约定物业服务用房的位置、面积、用途等，以及物业服务企业对服务用房的管理责任和使用权限。

　　6. 服务期限。确定物业服务合同的起始时间和终止时间，以及合同到期后的续期条件和程序。

　　7. 服务交接。在物业服务企业变更或合同终止时，规定服务交接的具体事项，包括有关的资料的移交、设施设备的交接等，以确保物业服务的连续性和稳定性。

　　8. 物业服务合同还包含如下条款，如违约责任、争议解决方式、通知与送达条款等。具体的合同内容可能因地区、小区特点以及业主与物业服务企业的协商而有所差异 。在签订物业服务合同前，业主应仔细阅读合同条款，清楚自己的权利和义务，如有疑问或不合理之处，应及时与物业服务公司进行沟通和协商 。

　　根据《民法典》第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。

　　要承担违约责任，前提是存在合法有效的合同，同时有违约行为。关于哪些合同是合法有效的合同，我们在前面已经讲过，那么哪些行为属于违约行为呢？通常认为违约行为的形态包括以下四类。

　　1、拒绝履行，一般认为拒绝履行是当事人主观上拒绝履行合同，债务人表达“拒绝”能够最终靠明示的方式，也能够最终靠默示的方式，当然，如果是债务人享有先履行抗辩权、不安抗辩权等拒绝履行的权利时，则不构成违约。

　　2、不能履行，如果说拒绝履行是债务人主观上不愿意履行，那么不能履行，则是其客观上没有履行能力，这种“不能”可能是事实上的不能履行，比如特定物的买卖合同，特定物因意外灭失；也可能是法律上的履行不能，即法律和法规禁止为该履行行为。

　　4、不完全履行，常见的如交付数量、质量不符合合同约定，或者是违反附随义务等，均属于不完全履行。

　　在合同合法有效的前提下，当出现前述四种违约行为时，当事人应当承担违约责任。

　　2、找所在小区业主委员会索要；业主委员会有责任保存和管理与物业服务相关的重要文件，包括物业服务合同；

　　3、找当地住建局，当地房地产管理部门应依法保留物业服务企业的备案合同。可以持有效身份证明，向当地住建局、房管局等有关部门申请查阅、复印小区的物业合同。

　　物业服务合同应采用书面形式，业主应当明确物业合同内容，依法对物业服务实施监管。

　　此处特别感谢李英律师的解释，也感谢各位专业技术人员以及广大网友分享的法律知识，非常感谢！

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